戸建ての住まいを手に入れようと考えた時 、

みなさんはどのような選択肢を思いつくでしょうか？

普通に考えると 新築 or 中古購入 の二択になると思います。

日本はスクラップ＆ビルドの文化ですし、

中古を良しとしない風潮もあったりするので

新築を選ぶ人がとっても多い。

それ自体は別に悪い事じゃないと思います。

ただ、

ここ近年(ウッドショック以降)の建築費用高騰は凄まじいものがあり、

新築に手が出にくくなっているのも事実。

そうなると中古購入となるのですが、

古い建物は耐震性や断熱性に不安があり終の棲家とするには心もとない。

であればそれに耐震改修や断熱改修を施して性能UPして安全快適に住みましょう！

という 中古購入+性能向上リノベーション という事例が増えております。

施工事例の一部はウェブサイトに掲載中↓

大恭建興のリフォーム・リノベーション｜新潟県長岡市の注文住宅・新築・リフォーム・リノベーション 有限会社大恭建興

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前置きはこのくらいにして本題へ。

どういう中古住宅がリノベーション向きか？　という話です。

初手(物件購入)で失敗しないように、最低限の条件を書いてみます。

中古市場には多種多様な売家があり、

どういう根拠でどういうものを選べばいいのか？

素人様には非常に難しい選択だと思います。

最終的には「資金計画含めてプロに事前相談しましょう」となるのですが、

重要なポイントを三つ挙げてみるので参考にしてみてください。

(田舎はマンションが少ないので木造の戸建てを前提とします)

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➀軟弱地盤ではないこと

家を建てる前の地盤調査が事実上義務化されたのが2000年頃でして、

その頃から徐々に地盤改良工事が行われるようになってきました。

改良工事がなされていれば問題ありませんが、

2000年以前の物件は調査＆改良していないと考えた方が無難です。

残念ながら新潟県は湿地帯ですから軟弱地盤であることが多く、

そこに建っている中古住宅は相当数あります。

すでに建っている建物に地盤改良工事を施すことも可能ですが、

費用の面で現実的ではありません。あと施工の杭は滅茶苦茶お金がかかるんです。

まずは当該物件が傾いていないか確認。

周囲に古い家々が建っているのであればそれらが傾いたりしていないかも見ると良いでしょう。

できれば地盤調査を行い地盤の様子を把握するとベターです。

リノベーション工事を行うとほぼ確実に建物の自重が大きくなるので

工事を切っ掛けに沈下が進む可能性もあります。

大きな費用をかけてリノベーションしたのに家が傾いたら悲劇です。

まずは足元からチェックしましょう。

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➁耐震基準を確認

1981年6月1日以前に建築確認が行われていれば　“旧耐震基準”

1981年6月1日以降に建築確認が行われていれば　“新耐震基準”　

2000年6月1日以降に建築確認が行われていれば　“2000年基準”　の建物です。

でもこれはあくまでルールがそうなっているだけで、

実際にその物件がルール通りに作ってあるかどうかはわかりません。

目安程度に考えた方が無難です。

できれば耐震診断を行い現状の耐震性能を把握して、

耐震性が不足していれば耐震改修工事を行いましょう。

原則、基準が古いほど耐震改修費用が大きくなります。

特に　“旧耐震基準”　の場合は基礎が鉄筋コンクリートではなく束石だったりして、

改修時に新たに基礎コンクリートを新設する必要があったりします。

そりゃお金かかりますよね。

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➂ちょうどいい規模感

単身者であれば1LDKで十分でしょうし、

二世帯同居であれば4LDKは欲しいでしょう。

経済的かつ合理的にリノベーション工事を行うには、

「現況のサイズ感を大きく変えない」というのが重要です。

大きな増築や減築をしたり、

平面や断面の形状を大きく変えたりすると費用がかさみます。

自分達が必要とする広さをイメージして、

ちょうどいいサイズ感の物件を選びましょう。

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以上、

新築するよりも安価に安全快適な終の棲家を手に入れるため原則論でした。

ざっくり話をまとめると、

地盤に対するリスクが低いのは2000年以降の物件。それ以前の物件は地盤調査を検討。

耐震性のリスクが低いのも2000年以降の物件。それ以前の物件は耐震診断を検討。

広すぎたり狭すぎたりする物件は避ける。

といったところ。あとは物件価格との兼ね合いですね。

もちろん例外的なケースもあるので物件を購入する前にプロに相談するべきです。

事前相談などは無料で承っておりますのでお気軽にお問い合わせください。